Fermage ou Métayage Agricole : quelle est la meilleure option pour votre exploitation ?
En France, l’agriculture repose sur deux principaux types de baux ruraux qui ont leur propre régime juridique : le fermage ou le métayage. Les agriculteurs sont locataires ou propriétaires d’une partie ou de la totalité de leur parcellaire. Certains sont locataires et exploitent les terres d’un propriétaire. La différence entre ces deux types de baux ruraux repose principalement sur le mode de paiement du propriétaire.
- Le bail rural
- Qu’est-ce que le Fermage Agricole ?
- Qu’est-ce que le métayage ?
- Quelle différence entre fermage et métayage agricole ?
- Choisir entre Fermage et Métayage
Le bail rural (fermage ou métayage)
Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire agricole met à disposition de l’exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer ou d’un partage de récolte. Il doit avoir une durée minimale de 9 ans que ce soit pour un bail de fermage ou de métayage.
Cependant, les baux peuvent également être consentis pour une durée plus longue :
- Bail de 18 ans et plus,
- Bail d’une durée minimale de 25 ans,
- Bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans conclu jusqu’à l’âge de la retraite.
Il est fortement conseillé au bailleur et au locataire de faire un état des lieux et de signer un bail rural écrit. Ce qui va permettre de déterminer et de protéger les droits et devoirs de chacun.
Qu’est-ce que le Fermage Agricole ?
Le « fermage » est un mot spécifique pour désigner la location de terre agricole, aussi appelé « bail à ferme ». Dans un bail de fermage, le montant du loyer est inscrit dans un contrat.
La rémunération du bailleur correspond donc à une somme fixe. La détermination du loyer doit ainsi être faite lors de la rédaction du contrat, il fait l’objet d’un encadrement strict. Le prix étant déterminé par un arrêté préfectoral, les parties ne peuvent le fixer qu’entre des maxima et des minima. Le montant du loyer dépend notamment de la durée du bail, du département ainsi que la qualité et le rendement des terres.
Le statut des baux de fermage est déterminé par les articles de 1764 à 1778 du Code civil et par des dispositions particulières dites « statut des baux ruraux » (L.411-1 et suivants du Code rural).
Qu’est-ce que le métayage ?
Le « métayage » est, lui aussi, un mot spécifique pour désigner la location de terre agricole, à la différence que le contrat oblige le locataire, aussi appelé « métayer » à partager les produits de la récolte avec le bailleur. On le retrouve le plus souvent dans le milieu viticole.
Le bail de métayage est rédigé par un contrat, à la différence avec le bail de fermage il ne détermine pas à l’avance la valeur du loyer que va percevoir le bailleur. Ce loyer peut fluctuer en fonction de la valeur des produits des terres (conditions climatiques, rendements, variation des prix du marché…). Ce partage s’effectue en nature généralement, mais il peut également se traduire par une répartition des recettes après la vente des produits.
Pour que la répartition des recettes soit équitable, les logiciels SMAG peuvent aider le locataire et bailleur dans le pilotage de l’exploitation afin d’optimiser les produits et contrôler les rendements.
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– Nicolas Bonnet
Agriculteur céréalier, Terres Bocage Gâtinais
Quelle est la différence entre le fermage et le métayage agricole ?
Bien que soumis au même statut, le fermage et le métayage diffèrent essentiellement par le mode de paiement du loyer et le régime fiscal associé. Dans un bail de fermage, le loyer est fixe et réglementé, tandis que dans un bail de métayage, bailleur et locataire partagent les recettes et, souvent, les dépenses de l’exploitation.
Pour différencier les deux régimes, il faut donc regarder comment est rémunéré le bailleur pour la location de ses terres agricoles. Dans les deux cas, les modalités du loyer sont déterminées dès la conclusion du contrat.
Le bail de fermage
Le bailleur va percevoir un loyer déterminé et fixé entre les maxima et minima prévus par l’arrêté préfectoral de votre département et encadrés par le Code rural.
Le bail de métayage
Le bailleur et le locataire se partagent les recettes de l’exploitation ou/et des terres, mais également et en principe, les dépenses selon la règle du tiercement, c’est-à-dire 1/3 pour le propriétaire et 2/3 pour le métayer.
Choisir entre Fermage et Métayage
Qu’il s’agisse de fermage ou de métayage, le bail rural est un contrat essentiel liant le propriétaire agricole et l’exploitant. Ce contrat doit avoir une durée minimale de 9 ans, avec des options pour des baux plus longs. Il est recommandé de réaliser un état des lieux et de signer un bail rural écrit pour protéger les droits et devoirs de chacun.
Dans le cas du métayage, le bailleur a la qualité d’exploitant agricole, contrairement au bailleur à ferme. Le Code Rural indique également la possibilité de convertir le bail à métayage en bail à ferme, à l’expiration de chaque année culturale et à partir de la 3ème année du bail initial.
La part du bailleur ne peut être supérieure à 1/3 de l’ensemble des produits (des dérogations peuvent néanmoins être accordées) indique le code rural (article L.417-3).
La décision entre opter pour un bail de fermage ou de métayage dépend des spécificités de l’exploitation et des préférences du bailleur et du locataire. Pour un conseil adapté à votre situation, la consultation d’un notaire peut s’avérer précieuse. De plus, des outils comme Smag Farmer peuvent aider à optimiser la gestion de l’exploitation agricole.
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