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Fermage agricole ou métayage ? Faire son choix


En France, les agriculteurs sont locataires ou propriétaires d’une partie ou de la totalité de leur parcellaire. Certains sont locataires, ils exploitent les terres d’un propriétaire pour encadrer cette pratique, il existe deux types de baux ruraux. Le fermage et le métayage agricole ont leur propre régime juridique. La différence entre ces deux types de baux ruraux repose principalement sur le mode de paiement du propriétaire.

Le bail rural

Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire agricole met à disposition de l’exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer ou d’un partage de récolte. Il doit avoir une durée minimale de 9 ans que ce soit pour un bail de fermage ou de métayage. Cependant, les baux peuvent également être consenti pour une durée plus longue :

  • Bail de 18 ans et plus,
  • Bail d’une durée minimale de 25 ans,
  • Bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans conclu jusqu’à l’âge de la retraite.

Il est fortement conseillé au bailleur et au locataire de faire un état des lieux et de signer un bail rural écrit. Ce qui va permettre de déterminer et de protéger les droits et devoirs de chacun.

Le fermage agricole

Le « fermage » est un mot spécifique pour désigner la location de terre agricole aussi appelé « bail à ferme ». Dans un bail de fermage, le montant du loyer est inscrit dans un contrat.

choisir entre metayage et fermage agricole

La rémunération du bailleur correspond donc à une somme d’argent fixe. La détermination du loyer doit donc être faite lors de la rédaction du contrat, il fait l’objet d’un encadrement strict. Déterminé par un arrêté préfectoral, les parties ne peuvent fixer le prix qu’entre des maxima et des minima. Le montant du loyer dépend notamment de la durée du bail, du département ainsi que la qualité et le rendement des terres.

Le statut des baux de fermage est déterminé par les articles de 1764 à 1778 du Code civil et par des dispositions particulières dites « statut des baux ruraux » (L.411-1 et suivants du Code rural).

Le métayage

Le « métayage » est lui aussi un mot spécifique pour désigner la location de terre agricole à la différence que le contrat oblige le locataire aussi appelé « métayer » à partager les produits de la récolte avec le bailleur. On le retrouve le plus souvent dans le milieu viticole.

baux ruraux : métayage et fermage agricole

Le bail de métayage est rédigé par un contrat, à la différence avec le bail de fermage il ne détermine pas à l’avance la valeur du loyer que va percevoir le bailleur, car il peut fluctuer en fonction de la valeur des produits des terres (conditions climatiques, rendements, variation des prix du marché…). Ce partage s’effectue en nature généralement, mais il peut également se traduire par une répartition des recettes après la vente des produits. Pour que la répartition des recettes soit équitable, les logiciels SMAG peuvent aider le locataire dans le pilotage de l’exploitation afin d’optimiser les produits et contrôler les rendements. Découvrez comment piloter votre activité dans notre article dédié.

La part du bailleur ne peut être supérieure à 1/3 de l’ensemble des produits (des dérogations peuvent néanmoins être accordées) indique le code rural (article L.417-3). Dans le cas du métayage, le bailleur a la qualité d’exploitant agricole, contrairement au bailleur à ferme. Le Code Rural indique également la possibilité de convertir le bail à métayage en bail à ferme, à l’expiration de chaque année culturale et à partir de la 3ème année du bail initial.

La différence entre le fermage et le métayage

Pour différencier les deux régimes, il faut regarder comment est rémunéré le bailleur pour la location de ses terres agricoles. Le fermage et le métayage sont l’un et l’autre une modalité de paiement pour les baux. Soumis au même statut, la particularité réside essentiellement dans le paiement du loyer et dans le régime fiscal du loyer perçu par le bailleur. Dans les deux cas, les modalités du loyer sont déterminées dès la conclusion du contrat.

Dans le cas du bail de fermage

Le bailleur va percevoir un loyer déterminé et fixé entre les maxima et minima prévus par l’arrêté préfectoral de votre département et encadrés par le Code rural.

Dans le cas du bail de métayage

Le bailleur et le locataire se partagent les recettes de l’exploitation ou/et des terres, mais également et en principe, les dépenses selon la règle du tiercement. Le propriétaire va percevoir un tiers maximum des recettes de l’exploitation. SMAG vous aide dans le pilotage économique de votre exploitation avec Smag Farmer.

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter un notaire, afin de vous assurer du meilleur choix selon votre cas et votre exploitation.